Ausgangslage
Der Kunde entwickelt Logistikimmobilien in Deutschland. Jedes Projekt wird in einem Excel-Modell gerechnet: Flächen, Mieten, Baukosten und Zeitplan, daraus Yield on Cost und Profit on Cost. Für das Investment Committee und für Finanzierer entsteht daraus ein Development Case, eine Präsentation zu Standort, Markt und Wirtschaftlichkeit.
Bisher wurde diese Präsentation von Hand gebaut. Kennzahlen wurden aus dem Modell kopiert, Karten in einem eigenen Werkzeug erstellt und Vergleichsmieten aus Maklerberichten übernommen. Nach jeder Änderung am Modell mussten die betroffenen Folien neu entstehen.
Solche Änderungen sind häufig. Die Baupreise für gewerbliche Betriebsgebäude stiegen bis Mai 2026 um rund fünf Prozent gegenüber dem Vorjahr (Destatis), und die Spitzenrendite für Logistik an den A-Standorten lag zur Jahresmitte bei etwa 4,6 Prozent (BNP Paribas Real Estate). Bei so wenig Spielraum zwischen Baukosten und Verkaufswert zählt jede Annahme, und jede neue Annahme braucht einen neuen Case. Dazu kam der Abgleich, ob jede Zahl der Präsentation noch zum aktuellen Modell passt.
Was wir gebaut haben
Die Automatisierung liest das Projektmodell direkt aus. Sie erkennt die Blöcke für Erlöse, Budget, Programm und Wirtschaftlichkeit und übernimmt jeden Wert mit Verweis auf seine Zelle. Yield on Cost, Profit on Cost und Exit Value stehen im Case so, wie das Modell sie rechnet. Zu jedem Case entsteht ein Abgleichbericht, der jede Kennzahl ihrer Zelle zuordnet, je Case zwischen 130 und 163 Werte.
Für den Standort entstehen drei Kartenansichten: die Makrolage mit den umliegenden Wirtschaftsräumen, die Verkehrsanbindung und die Mikrolage mit Luftbild und benachbarten Betrieben samt Entfernung. Die Kartendaten stammen aus OpenStreetMap.
Marktdaten wie Spitzenmieten, Flächenumsatz und Renditen kommen aus IZ Research, Fraunhofer L.Immo, GARBE, Realogis und weiteren Marktberichten, jeweils mit Quelle und Stichtag. Modell, Karten und Marktdaten werden in einem Durchlauf zusammengeführt. Die Texte zu Lage und Markt schreibt ein Sprachmodell, ausschließlich auf Grundlage der hinterlegten Daten. Fehlt ein Beleg, markiert es die Lücke. Bevor der Case als PowerPoint-Datei hinausgeht, prüft ihn ein Analyst und gibt ihn frei. Das gesamte System läuft auf Infrastruktur in der EU.
Ergebnis
Seit Ende Juli sind 25 Development Cases entstanden: 13 Standardfälle, 11 Varianten mit Fremdfinanzierung und ein Sonderfall, jeweils mit 14 bis 15 Folien. Über alle Cases hinweg sind mehr als 2.000 Kennzahlen bis zur Excel-Zelle rückverfolgt. Die Varianten mit Fremdfinanzierung haben wir zusätzlich mit einem zweiten, unabhängigen Werkzeug geprüft: 1.037 Zahlen, keine Abweichung.
Ändert sich eine Annahme, wird der Case neu erzeugt, statt Folie für Folie nachgezogen zu werden. Eine Mietänderung Anfang Oktober war noch am selben Tag in allen betroffenen Cases. Die Erzeugung selbst dauert rund zwei Sekunden je Case, sobald Karten und Marktdaten im Cache liegen.
Im Review geht es damit um die Annahmen hinter den Zahlen. Ob eine Zahl richtig übertragen wurde, zeigt der Abgleichbericht.
